Консультация юриста при покупке квартиры в Украине

Мы занимаемся полным юридическим сопровождением сделок с недвижимостью.

Вы можете воспользоваться нашими услугами на любом этапе заключения сделки с застройщиком. Содпровождаем сделки покупки квартиры как за личные деньги покупателя так и за счет кредитных средств с полным сопровождением заключения как кредитного договора та и договора ипотеки.

Покупка квартиры в новостройке с заключением ипотечного договора

К нами обратился клиент с вопросом анализа схемы кредитования и всех заключаемых договором во время заключения сделки покупки квартиры на первичном рынке за счет кредитных средств.

Ниже прилагаем юридический анализ, проведенный нашими специалистами: 

Излагаем основные негативные стороны, о которых возможно банк вас не предупреждал.
1. По Договору уступки прав та обязанностей право требования на получение квартиры от застройщика переходит к банку (з відкладальною обставиною) в случае, если вы перестанете платить по кредиту. Это нормальная практика. Если перестанете платить по кредиту до введения дома в эксплуатацию, то после ввода дома застройщик обязан оформить право собственности на квартиру на банк, а не на вас.
2. После того, как получите квартиру в собственность, вы обязаны за свой счет провести её официальную оценку и предоставить документы в банк.
3. Далее вы обязаны заключить с банком дополнительное соглашение к ипотечному договору, в соответствии с которым предметом ипотеки становятся не имущественные права, а непосредственно квартира. В случае отказа заключения договора процентная ставка по кредиту автоматически подымается до 45% годовых, плюс вы платите штраф – 10% от стоимости ипотечной квартиры.
4. На протяжении 15 дней после получения квартиры в собственность, вы обязаны её застраховать за свой счет так, чтобы выгодопреобретателем по договору страхования был банк. В случае нарушения обязанности по страхованию, процентная ставка по кредиту автоматически подымается до 45% годовых, плюс штраф – 3% годовых от стоимости ипотеки за весь период, когда имущество остается незастрахованным.
5. В кредитном договоре предусмотрена комиссия за выдачу кредита. Об этом банк, наверное, вас предупреждал.
6. В случае наступления каких-либо просрочек по оплатам кредита, процентная ставка автоматически подымается до уровня 45% годовых.
7. В случае наличия просрочек по кредиту, банк имеет право автоматически списывать деньги с любых счетов, открытых на ваше имя в этом банке.
8. Кредитным договором предусмотрена пеня (двойная учетная ставка НБУ) за просрочку оплаты процентов либо тела кредита, плюс штраф по 500 грн. за каждый просроченный платеж.
9. Раз в году вы обязаны предоставлять в банк справку с места работы и информацию о своем финансовом состоянии (кредиты в других банках, депозиты, движение по счетам).
10. Все затраты на нотариально оформление полагаются на вас.
11. После того, как вы оформите право собственности на квартиру, в случае невозврата кредита банк имеет право по ипотечному договору переоформить право собственности на квартиру на себя без каких-либо судебных разбирательств, продать третьему лицу от вашего имени, либо совершить исполнительную надпись или подать в суд (Это право закреплено Законом «Об Ипотеке» и даже если эти пункты убрать с договора, такое право у банка все равно останется.

В целом, нормальная схема, вменяемые договора. Условия касательно выхода на просрочку достаточно жесткие, но в нынешних реалиях мы видели договора и с более жесткими условиями.